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今回はにゅう様にコメントいただいたご質問にお答えします。


ご質問内容

支払方法ですが、2500万を上限に建てようと思っているのですが、一応現金で支払おうと考えています。
しかし、控除を考えてある程度をローンで支払った方がお得なのでしょうか?




住宅の費用を現金出払う場合と、ローンを組んだ場合、どちらがお得になるか?ということですね。


まずはローンを組んだ場合の住宅ローン控除の内容を確認してみます。


住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

最大控除額(10年間合計)

平成26年3月まで  200万円 (20万円×10年)

平成26年4月から  400万円 (40万円×10年)


この制度は、あくまでも支払った税金から控除されるもので、平成26年4月以降でも支払った税金が40万円に満たない場合は支払った分しか控除されません。


また年末時点での住宅ローン残高の1%が上限ですので、40万円の控除を受けるためには、4000万円以上のローンを組むことが必要になります。


さて、今回のご質問の場合ですが、住宅の金額が2500万円、頭金を300万円入れて、2200万円のローンを組んだ場合で計算してみます。

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金利2.5%、30年返済の場合で計算してみます。


この住宅ローンの総返済額は約3130万円になり、金利分として1130万円必要です。


これに対し住宅ローン控除は、10年間の平均残高が1900万円ほどなので、最大で190万円になります。(全額控除されると仮定)


この場合、住宅ローン控除があっても、現金払いのほうがずっと有利ということがわかります。


では11年目に一括返済した場合はどうでしょうか。


10年間に支払う金額は約1040万円、ローン残高が約1600万円なので、合計で2640万円の支払いが必要になります。


借入額に対して440万円増えています。


これに対し、住宅ローン控除は190万円ですから、この場合でも現金払いのほうが有利になりますね。


さらに住宅ローンを設定するために必要な諸経費(抵当権設定費、保険料、印紙代など)が50万円ほどかかりますので、さらに厳しい計算になります。


このように、出ていくお金の計算では現金払いが有利なのは間違いありません。


しかし現金払いにもデメリットはあります。


2500万円の現金を支払うことで手持ちのキャッシュが少なくなり、なにか想定外の事態が起きた時に現金不足になってしまうというリスクです。


想定外の事が起きた時に手持ちに現金が無いと、ローンが払えない→住宅を手放さざるを得ない→家はないのにローンだけが残る という最悪の事態が起こりかねません。


教育費用や車の買い替え、住宅のメンテナンス費用など、ある程度計算のできる事以外に、病気や事故、思わぬ災害など急な出費が必要になる可能性があります。


そういった事態に対応できる額のキャッシュが手元に残る場合には、現金払いで問題ないと思います。


手元に置いておきたい金額だけローンを組む、という選択肢もあると思いますので、その辺りはご家族のこれからの生活設計によって変わってくるでしょう。


まずはご家族で今後の資金計画を話し合われてみてから、金融機関にご相談されてみることをお勧めします。


にゅう様ご家族にとって、いい家ができる事をお祈りしております。



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2014/12/27 22:50 資金計画 TB(0) CM(0)
政府・与党は19日、住宅購入支援策として実施している「住宅ローン減税」の期限を1年半延長し、2019年6月末までにする方針を固めました。


15年度税制改正大綱に盛り込む予定で、消費税率10%への引き上げが1年半延期されたことに伴う対応です。


17年4月の再増税時の住宅販売を下支えするため、住宅ローン減税も延長することが必要と判断したようです。


住宅ローン減税は、ローンを組んで住宅を購入した場合、所得税が軽減される制度で、一般住宅は年間最大で40万円を10年間、所得税から差し引くことができます。

17年末までの時限措置だったのですが、17年4月に消費税率が10%に引き上げられた直後に期限が切れた場合、住宅販売に悪影響を及ぼす懸念があり、住宅ローン減税も延長することにしたようです。


一方、祖父母や親が子や孫に住宅購入資金を贈与する場合の贈与税非課税制度についても消費増税対策を実施するとのこと。

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16年10月~17年末までは非課税枠を2500万~3000万円程度に引き上げることを検討中のようです。


現行の非課税枠は最大1000万円で、政府・与党は低迷する住宅市場を下支えするため来年1月から1500万円に拡大する方針を固めていましたが、再増税前の急激な駆け込み需要と増税後の販売低迷を抑えるため、16年1月をめどにいったん1000万円程度に減額し、消費増税の前後で非課税枠を拡大する。


与党内で「富裕層を優遇している」との指摘もあり、金額は引き続き調整されるとのことです。


早速住宅向けの優遇制度が始まりそうですね。


今後の動向に注目して行きたいと思います。


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2014/12/21 18:10 税金 TB(0) CM(2)
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